土地增值稅清算(suàn)鑒證業務指引

——稅務師行業涉稅專業服務規範第3.5.5号

（試行）

第一章(zhāng) 總 則

第一條 爲規範稅務師事務所及其具有資質的(de)涉稅專業服務人(rén)員(yuán)（以下(xià)簡稱“涉稅服務人(rén)員(yuán)”）開展土地增值稅清算(suàn)鑒證業務、提高(gāo)執業質量、防範執業風險，根據《涉稅專業服務監管辦法(試行)》（國家稅務總局公告2017年第13号發布，2019年第43号修改）和(hé)中國注冊稅務師協會《稅務師行業涉稅專業服務規範基本指引（試行）》《涉稅鑒證業務指引（試行）》以及其他(tā)有關規定，制定本指引。

第二條 稅務師事務所及其涉稅服務人(rén)員(yuán)承辦土地增值稅清算(suàn)鑒證業務适用(yòng)本指引。

第三條 稅務師事務所及涉稅服務人(rén)員(yuán)提供土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當按照(zhào)《國家稅務總局關于采集涉稅專業服務基本信息和(hé)業務信息有關事項的(de)公告》（國家稅務總局公告2017年第49号，以下(xià)簡稱49号公告），向稅務機關報送《涉稅專業服務機構（人(rén)員(yuán)）基本信息采集表》和(hé)其他(tā)相關信息。

第四條 稅務師事務所及涉稅服務人(rén)員(yuán)提供涉稅鑒證業務，實行信任保護原則。存在以下(xià)情形之一的(de)，稅務師事務所及涉稅服務人(rén)員(yuán)有權終止業務：

（一）委托人(rén)違反法律、法規及相關規定的(de)；

（二）委托人(rén)提供不真實、不完整資料信息的(de)；

（三）委托人(rén)要求違反執業原則的(de)；

（四）其他(tā)因委托人(rén)原因限制業務實施的(de)情形。

如已完成部分(fēn)約定業務，應當按照(zhào)協議(yì)約定收取費用(yòng)，并就已完成事項進行免責性聲明(míng)，由委托人(rén)承擔相應責任，稅務師事務所及涉稅服務人(rén)員(yuán)不承擔該部分(fēn)責任。

第五條 稅務師事務所及其涉稅服務人(rén)員(yuán)執行土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當遵循《稅務師行業職業道德指引（試行）》相關規定，恪守獨立、客觀、公正的(de)原則，保持專業勝任能力和(hé)應有的(de)關注，并對(duì)執業過程中獲知的(de)信息保密。

第六條 稅務師事務所及涉稅服務人(rén)員(yuán)提供土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當遵循涉稅鑒證業務與代理(lǐ)服務不相容原則。根據《涉稅鑒證業務指引——稅務師行業涉稅專業服務規範（試行）》第五條規定，承辦被鑒證單位的(de)土地增值稅鑒證業務的(de)涉稅服務人(rén)員(yuán)，不得(de)同時(shí)承辦被鑒證單位土地增值稅申報代理(lǐ)及其他(tā)存在影(yǐng)響鑒證獨立性原則的(de)業務。

第七條 稅務師事務所及其涉稅服務人(rén)員(yuán)提供土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》相關的(de)規定，在業務承接、業務委派、業務計劃、業務實施、業務記錄、業務成果、業務檔案等鑒證服務各階段，充分(fēn)考慮對(duì)執業風險的(de)影(yǐng)響因素，使執業風險降低到可(kě)以接受的(de)程度。

第二章(zhāng) 業務定義與目标

第八條 本指引所稱土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，是指稅務師事務所依法接受委托，委派具備資質的(de)涉稅服務人(rén)員(yuán)，依據稅法、會計準則和(hé)會計制度及其他(tā)相關法律、法規規定，對(duì)被鑒證人(rén)土地增值稅清算(suàn)情況的(de)真實性、合法性和(hé)完整性進行審核、判斷，并出具鑒證報告的(de)活動。

第九條 本指引使用(yòng)下(xià)列涉稅鑒證業務術語：

（一）委托人(rén)，是指委托稅務師事務所對(duì)土地增值稅清算(suàn)涉稅事項進行鑒證的(de)單位或個(gè)人(rén)；

（二）鑒證人(rén)，是指接受委托，執行土地增值稅清算(suàn)鑒證業務且具有涉稅鑒證資質的(de)稅務師事務所及其涉稅服務人(rén)員(yuán)；

（三）被鑒證人(rén)，是指與土地增值稅清算(suàn)鑒證事項相關的(de)土地增值稅納稅人(rén)。被鑒證人(rén)可(kě)以是委托人(rén)，也(yě)可(kě)以是委托人(rén)有權指定的(de)第三人(rén)；

（四）使用(yòng)人(rén)，是指使用(yòng)土地增值稅清算(suàn)鑒證結果的(de)單位或個(gè)人(rén)；

（五）鑒證事項，是指鑒證人(rén)評價和(hé)證明(míng)的(de)《土地增值稅納稅申報表》所反映的(de)具體土地增值稅清算(suàn)事項；

（六）鑒證材料，是指土地增值稅清算(suàn)鑒證業務過程中涉及的(de)各類信息；

（七）鑒證結果，是指鑒證人(rén)執行土地增值稅清算(suàn)鑒證項目的(de)最終狀态，包括出具土地增值稅清算(suàn)鑒證報告或者終止土地增值稅清算(suàn)鑒證業務委托合同等其他(tā)情況。

第十條 土地增值稅清算(suàn)鑒證業務流程，主要環節包括:鑒證準備、證據收集評價、鑒證事項評價、制作工作底稿、出具鑒證報告等。

第三章(zhāng) 鑒證準備

第十一條 鑒證人(rén)承接土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》和(hé)相關規定，應當對(duì)委托事項進行初步調查和(hé)了(le)解，并從下(xià)列方面進行分(fēn)析評估，決定是否接受業務委托：

（一）委托事項是否屬于土地增值稅清算(suàn)鑒證業務；

（二）被鑒證人(rén)的(de)誠信評價和(hé)風險級别；

（三）是否具有承辦土地增值稅清算(suàn)鑒證業務的(de)專業勝任能力；

（四）承辦人(rén)員(yuán)是否爲被鑒證人(rén)提供了(le)其他(tā)不相容涉稅服務；

（五）其他(tā)相關因素。

第十二條 鑒證人(rén)承接土地增值稅清算(suàn)鑒證業務時(shí)，應當與被鑒證人(rén)進行溝通(tōng)，并對(duì)稅務專業術語、鑒證業務範圍等有關事項進行解釋，避免雙方對(duì)土地增值稅清算(suàn)鑒證項目的(de)業務性質、責任劃分(fēn)和(hé)風險承擔的(de)理(lǐ)解産生分(fēn)歧。

第十三條 鑒證人(rén)承接土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當初步了(le)解業務環境，以識别和(hé)控制鑒證風險。

業務環境包括：約定事項，委托目的(de)，報告使用(yòng)人(rén)的(de)需求，被鑒證人(rén)遵從稅法的(de)意識，稅務稽查處理(lǐ)、納稅争議(yì)救濟的(de)情況，企業所得(de)稅彙算(suàn)清繳對(duì)土地增值稅清算(suàn)業務的(de)影(yǐng)響，被鑒證人(rén)的(de)基本情況、房(fáng)地産資質情況、财務會計制度及其執行情況、内部控制及其執行情況、關聯企業、重大(dà)經濟交易事項、清算(suàn)項目減免稅審批等情況。

第十四條 鑒證人(rén)決定接受土地增值稅清算(suàn)鑒證業務委托的(de)，應當遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》相關規定，與委托人(rén)或被鑒證人(rén)簽訂土地增值稅清算(suàn)鑒證業務委托協議(yì)，并按照(zhào)49号公告要求報送《涉稅專業服務協議(yì)要素信息采集表》。

第十五條 鑒證人(rén)可(kě)以要求被鑒證人(rén)出具書(shū)面聲明(míng)文件，承諾對(duì)其所提供的(de)與土地增值稅清算(suàn)鑒證事項相關的(de)會計資料、納稅資料及其他(tā)相關資料的(de)真實性、合法性、完整性負責。

第十六條 鑒證人(rén)應當指派能夠勝任受托土地增值稅清算(suàn)鑒證業務的(de)，且具有資質的(de)涉稅服務人(rén)員(yuán)作爲項目負責人(rén)，具體實施涉稅鑒證業務。

第十七條 鑒證人(rén)應當根據土地增值稅清算(suàn)鑒證事項的(de)複雜(zá)程度、風險狀況和(hé)鑒證期限等情況，遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》相關的(de)規定，制定總體業務計劃和(hé)具體業務計劃。總體業務計劃應當落實工作目标，确定工作策略，安排服務時(shí)間，界定業務範圍，明(míng)确人(rén)員(yuán)組織分(fēn)工，明(míng)确必要的(de)溝通(tōng)環節和(hé)程序。

具體業務計劃應當确定拟執行的(de)鑒證方案、鑒證程序和(hé)具體方法等。

第十八條 土地增值稅清算(suàn)鑒證業務計劃确定後，鑒證人(rén)可(kě)以視情況變化(huà)對(duì)業務計劃作相應的(de)調整。

第十九條 項目負責人(rén)可(kě)以根據業務需要，考慮尋求相關領域的(de)專家協助工作。項目負責人(rén)應當合理(lǐ)評估并運用(yòng)專家工作成果。

第四章(zhāng) 證據收集與評價

第一節 證據收集

    第二十條 鑒證人(rén)應當根據受托土地增值稅清算(suàn)鑒證事項的(de)實際情況，對(duì)通(tōng)過不同途徑或方法取得(de)的(de)鑒證材料，按照(zhào)執業規範的(de)要求，從證據資格和(hé)證明(míng)能力兩方面進行證據确認，取得(de)與鑒證事項相關的(de)、能夠支持清算(suàn)鑒證報告的(de)鑒證證據。

鑒證證據的(de)範圍包括：從開發項目立項、拆遷補償及安置、土地取得(de)、開發建設、項目（預）銷售、竣工備案到土地增值稅清算(suàn)完畢全過程的(de)财務資料、稅務資料和(hé)業務資料等。

第二十一條 鑒證人(rén)可(kě)以通(tōng)過下(xià)列途徑，獲取涉稅鑒證證據：

（一）委托人(rén)配合提供的(de)鑒證材料；

（二）被鑒證人(rén)協助提供的(de)鑒證材料；

（三）鑒證人(rén)采取審閱、查閱、檢查、監盤、詢問或函證、計算(suàn)及其他(tā)方法取得(de)的(de)鑒證材料。

第二十二條 鑒證人(rén)在調查被鑒證人(rén)的(de)下(xià)列情況時(shí)，應當按照(zhào)執業規範的(de)要求取得(de)有關鑒證材料：

（一）基本情況；

（二）财務會計制度情況；

（三）内部控制制度自我評價情況。

第二十三條 鑒證人(rén)在調查項目前期管理(lǐ)情況時(shí)，應當按照(zhào)執業規範的(de)要求，取得(de)有關鑒證材料：

（一）被鑒證人(rén)房(fáng)地産開發項目清算(suàn)說明(míng)的(de)調查，包括對(duì)房(fáng)地産開發項目立項、用(yòng)地、規劃設計、開發、施工、銷售、關聯方交易、融資、竣工驗收、工程結算(suàn)、房(fáng)屋交付、稅款繳納等；

（二）鑒證人(rén)取得(de)清算(suàn)項目的(de)土地面積、建築面積和(hé)可(kě)售面積所獲取的(de)各項鑒證材料發生沖突、不能相互印證時(shí)，應當追加鑒證程序，并按照(zhào)外部證據比内部證據可(kě)靠的(de)原則以及外部證據形成時(shí)間孰晚原則，确認适當的(de)面積。

第二十四條 鑒證人(rén)對(duì)被鑒證人(rén)清算(suàn)申報收入總額的(de)确認，應當取得(de)下(xià)列鑒證材料：

（一） 收入總額事實方面的(de)信息和(hé)資料；

收入總額事實方面,包括：商品房(fáng)購(gòu)銷合同統計表、銷售發票(piào)、銷售合同(含房(fáng)管部門網上備案登記資料）、商品房(fáng)銷售（預售）許可(kě)證、房(fáng)産銷售分(fēn)戶明(míng)細表、捐贈、投資合同、企業管理(lǐ)當局批件或者決議(yì)、外部批文及其他(tā)有關信息和(hé)資料。

（二） 收入總額會計方面的(de)信息和(hé)資料；

收入總額會計方面，包括：總分(fēn)類賬、明(míng)細分(fēn)類賬會計分(fēn)錄以及對(duì)财務報表予以調整但未在賬簿中反映的(de)其他(tā)分(fēn)錄、銀行進賬單等信息和(hé)資料。

（三） 收入總額稅收方面的(de)信息和(hé)資料。

收入總額稅收方面，包括：銷售明(míng)細表、房(fáng)地産銷售面積與項目可(kě)售面積的(de)數據證據及三者關聯性分(fēn)析的(de)自制資料，銷售合同所載商品房(fáng)面積與有關部門實際測量面積數據資料，發生補、退房(fáng)款的(de)收入調整情況資料；對(duì)銷售價格進行評估，并判斷有無價格明(míng)顯偏低情況形成的(de)資料以及其他(tā)與收入有關的(de)信息和(hé)資料。

第二十五條 鑒證人(rén)對(duì)被鑒證人(rén)扣除項目金額的(de)确認，應當取得(de)下(xià)列鑒證材料：

（一）扣除項目事實方面的(de)信息和(hé)資料；

扣除項目事實方面,包括:成本合同統計表，土地合同、拆遷補償項目所需的(de)拆遷合同和(hé)補償費簽收花名冊、工程建造合同、竣工結算(suàn)報告，公共配套設施建成後産權屬于全體業主所有或者建成後無償移交給政府、公用(yòng)事業單位用(yòng)于非營利性社會公共事業的(de)相關證明(míng)資料，借款合同及借款利息結算(suàn)通(tōng)知單。

（二）扣除項目會計方面的(de)信息和(hé)資料；

扣除項目會計方面，包括:總分(fēn)類賬、明(míng)細分(fēn)類賬、會計憑證以及對(duì)财務報表予以調整但未在賬簿中反映的(de)其他(tā)會計等信息和(hé)資料、增值稅發票(piào)或财政票(piào)據、銀行結算(suàn)憑證、繳稅付款憑證等信息和(hé)資料。

（三）扣除項目稅收方面的(de)信息和(hé)資料；

分(fēn)期開發項目或者同時(shí)開發多(duō)個(gè)項目的(de)，或者同一項目中建造不同類型房(fáng)地産的(de)，按照(zhào)受益對(duì)象、分(fēn)攤共同成本費用(yòng)的(de)合理(lǐ)分(fēn)配方法說明(míng)。

第二十六條 與土地增值稅清算(suàn)鑒證有關的(de)其他(tā)資料。

第二節 證據評價

第二十七條 鑒證人(rén)應當根據鑒證事項的(de)具體情況，從以下(xià)方面審查證據的(de)合法性：

（一）證據是否符合法定形式；

（二）證據的(de)取得(de)是否符合法律、法規、規章(zhāng)和(hé)司法解釋的(de)規定；

（三）是否有影(yǐng)響證據效力的(de)其他(tā)違法情形。

第二十八條 鑒證人(rén)應當根據鑒證事項的(de)具體情況，從以下(xià)方面審查證據的(de)真實性：

（一）證據形成的(de)原因；

（二）發現證據時(shí)的(de)環境；

（三）證據是否爲原件、原物(wù)，複制件、複制品與原件、原物(wù)是否相符；

（四）提供證據的(de)人(rén)或者證人(rén)與被鑒證人(rén)是否具有利害關系；

（五）影(yǐng)響證據真實性的(de)其他(tā)因素。

第二十九條 鑒證人(rén)應當根據鑒證事項的(de)具體情況，從以下(xià)方面審查證據的(de)相關性：

（一）證據與待證事實是否具有證明(míng)關系；

（二）證據與待證事實的(de)關聯程度；

（三）影(yǐng)響證據關聯性的(de)其他(tā)因素。

第三十條 下(xià)列證據材料不得(de)作爲鑒證依據：

（一）違反法定程序收集的(de)證據材料；

（二）以偷拍(pāi)、偷錄和(hé)竊聽(tīng)等手段獲取侵害他(tā)人(rén)合法權益的(de)證據材料；

（三）以利誘、欺詐、脅迫和(hé)暴力等不正當手段獲取的(de)證據材料；

（四）無正當事由超出舉證期限提供的(de)證據材料；

（五）無正當理(lǐ)由拒不提供原件、原物(wù)，又無其他(tā)證據印證，且對(duì)方不予認可(kě)的(de)證據複制件、複制品；

（六）無法辨明(míng)真僞的(de)證據材料；

（七）不能正确表達意志的(de)證人(rén)提供的(de)證言；

（八）不具備合法性、真實性的(de)其他(tā)證據材料。

第三十一條 鑒證人(rén)應當取得(de)支持鑒證結果所需的(de)事實證據和(hé)法律依據。

鑒證人(rén)對(duì)鑒證事項合法性的(de)證明(míng)責任，不能替代或減輕委托人(rén)或被鑒證人(rén)應當承擔的(de)會計責任、納稅申報責任以及其他(tā)法律責任。

第五章(zhāng) 鑒證事項評價

第一節  一般規定

第三十二條 土地增值稅清算(suàn)鑒證應當采取包括案頭審核、實地審核在内的(de)審核方式來(lái)形成鑒證意見。

案頭審核是指對(duì)被鑒證人(rén)報送的(de)清算(suàn)資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的(de)一緻性、數據計算(suàn)準确性等。

實地審核是指在案頭審核的(de)基礎上，通(tōng)過對(duì)房(fáng)地産開發項目實地查驗等方式，對(duì)被鑒證人(rén)申報情況的(de)客觀性、真實性、合理(lǐ)性進行審核。

第三十三條 對(duì)清算(suàn)項目前期管理(lǐ)情況鑒證，根據需要和(hé)可(kě)能實施案頭審核、實地審核，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）清算(suàn)項目及其範圍；

（二）清算(suàn)單位的(de)确認；

（三）不同期間、不同項目收入、成本、費用(yòng)歸集；

（四）普通(tōng)住宅、非普通(tōng)住宅、其他(tā)類型房(fáng)地産的(de)收入、支出劃分(fēn)；

（五）清算(suàn)起始時(shí)間、清算(suàn)截止時(shí)間；

（六）分(fēn)期開發項目各期清算(suàn)方式的(de)一緻性；

（七）征稅項目與免稅項目的(de)劃分(fēn)。

第三十四條 被鑒證人(rén)能夠準确核算(suàn)清算(suàn)項目收入或收入能夠查實，但其成本費用(yòng)支出不能準确核算(suàn)的(de)，鑒證人(rén)應當按照(zhào)本章(zhāng)第二節規定審核收入。

被鑒證人(rén)能夠準确核算(suàn)成本費用(yòng)支出或成本費用(yòng)支出能夠查實，但其收入不能準确核算(suàn)的(de)，鑒證人(rén)應當先按照(zhào)本章(zhāng)第三節規定審核扣除項目金額。

第三十五條 對(duì)關聯方交易行爲的(de)審核。在審核收入和(hé)扣除項目時(shí)，應重點關注關聯企業交易是否按照(zhào)公允價值和(hé)營業常規進行業務往來(lái)，并應當關注企業大(dà)額往來(lái)款發生額及餘額，判斷有關經濟事項的(de)真實性及其對(duì)收入和(hé)扣除項目的(de)影(yǐng)響。

第三十六條 鑒證人(rén)在鑒證過程中，發現被鑒證人(rén)有稅法規定應核定征收的(de)情形，且稅務機關決定核定征收的(de)，除符合本指引第三十六條規定外，可(kě)以終止鑒證。

第三十七條 被鑒證人(rén)雖有本指引第三十五條所列情形，但如有下(xià)列委托人(rén)委托，鑒證人(rén)仍然可(kě)以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人(rén)簽訂業務約定書(shū)：

（一）司法機關、上級稅務機關或者其他(tā)國家機關；

（二）依法組成的(de)清算(suàn)組織；

（三）法律、行政法規規定的(de)其他(tā)組織和(hé)個(gè)人(rén)。

第二節 收入項目鑒證

第三十八條 收入項目的(de)鑒證，應當采取下(xià)列程序和(hé)方法：

（一）評價有關收入的(de)内部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制房(fáng)地産轉讓收入明(míng)細表，并與銷售明(míng)細表（銷售台賬）、會計資料、稅務資料核對(duì)；

（三）了(le)解清算(suàn)項目有關的(de)銷售合同執行、商品房(fáng)銷售發票(piào)開具、有關部門實際測繪等情況；

（四）審核銷售明(míng)細表、房(fáng)地産銷售面積與項目可(kě)售面積的(de)數據關聯性，以核實應計入銷售額的(de)收入；

（五）查明(míng)收入的(de)确認原則、方法，注意會計規定與稅法規定以及不同稅種在收入确認上的(de)差異；

（六）正确劃分(fēn)預售收入與現銷售收入，防止影(yǐng)響清算(suàn)數據的(de)準确性；

（七）必要時(shí)，利用(yòng)專家的(de)工作對(duì)銷售價格進行評估，判斷有無價格明(míng)顯偏低情況；

（八）審核清算(suàn)項目的(de)收入總額，可(kě)通(tōng)過實地查驗，确認有無少計、漏計收入事項；

（九）銷售合同所載商品房(fáng)面積與有關部門實際測量面積不一緻，在清算(suàn)前已發生補、退房(fáng)款的(de)，是否在計算(suàn)土地增值稅時(shí)予以調整。

第三十九條 收入項目的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）被鑒證人(rén)清算(suàn)收入确認是否符合稅法規定；

（二）被鑒證人(rén)按照(zhào)清算(suàn)項目設立的(de)“預售收入備查簿”記載的(de)項目合同簽訂日期、交付使用(yòng)日期、預售款确認收入日期、收入金額等相關内容是否準确；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實發生、内容完整、手續合法，金額計算(suàn)與會計處理(lǐ)是否正确。重點關注關聯方銷售折扣與折讓是否合理(lǐ)；

（四）被鑒證人(rén)對(duì)于以土地使用(yòng)權投資開發的(de)項目，是否按規定進行稅務處理(lǐ)；

（五）按揭款收入是否申報納稅，有無挂在往來(lái)賬不作銷售收入申報納稅的(de)情形；

（六）被鑒證人(rén)以房(fáng)地産換取土地使用(yòng)權，在房(fáng)地産移交使用(yòng)時(shí)是否視同銷售不動産申報繳納稅款；

（七）被鑒證人(rén)采用(yòng)“還(hái)本”方式銷售商品房(fáng)和(hé)以房(fáng)産補償給拆遷戶時(shí)，是否按規定申報納稅；

（八）被鑒證人(rén)經有關部門實際測量的(de)銷售面積與合同約定的(de)銷售面積不符，除了(le)在銷（預）售合同約定的(de)誤差範圍内不做(zuò)退補款以外，其他(tā)發生退補款情形而導緻收入變化(huà)的(de)，是否按照(zhào)稅法規定處理(lǐ)；被鑒證人(rén)應退款而不退款、抵頂物(wù)業管理(lǐ)費的(de)，稅務處理(lǐ)是否符合稅法規定。

第四十條 鑒證人(rén)應當按照(zhào)稅法及有關規定審核被鑒證人(rén)是否準确劃分(fēn)征稅收入與符合免稅規定的(de)房(fáng)地産開發項目收入，确認土地增值稅的(de)應稅收入。

第四十一條 有本指引第三十五條規定應核定征收的(de)情形，但按本指引第三十六條規定接受委托執行鑒證業務的(de)，鑒證人(rén)應當獲取具有法定資質的(de)專業評估機構确認的(de)同類房(fáng)地産評估價格，以确認轉讓房(fáng)地産的(de)收入。

第四十二條 鑒證非直接銷售房(fáng)地産的(de)收入，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）開發産品用(yòng)于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分(fēn)配給股東或投資人(rén)、抵償債務、換取其他(tā)單位和(hé)個(gè)人(rén)的(de)非貨币性資産等非直接銷售業務的(de)發生情況；

（二）非直接銷售收入的(de)确定方法和(hé)順序。

第四十三條 對(duì)被鑒證人(rén)按縣級以上人(rén)民政府的(de)規定售房(fáng)時(shí)代收的(de)各項費用(yòng)的(de)鑒證，應當采取下(xià)列程序和(hé)方法：

（一）審核其代收費用(yòng)是否計入房(fáng)價并向購(gòu)買方一并收取；

（二）當代收費用(yòng)計入房(fáng)價時(shí)，審核有無将代收費用(yòng)計入加計扣除以及房(fáng)地産開發費用(yòng)計算(suàn)基數的(de)情形。

第三節 扣除項目鑒證

第四十四條 扣除項目的(de)鑒證，應當采取下(xià)列程序和(hé)方法：

（一）評價與扣除項目核算(suàn)相關的(de)内部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項目明(míng)細表，并與會計資料核對(duì)；

（三）取得(de)相關合同和(hé)項目概（預）算(suàn)資料，并審核其執行情況和(hé)成本、費用(yòng)支出情況；

（四）實地查看、詢問調查和(hé)核實，剔除不屬于清算(suàn)項目所發生的(de)開發成本和(hé)費用(yòng)；

（五）必要時(shí)，利用(yòng)專家工作對(duì)扣除項目進行審核。

第四十五條 扣除項目的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）計算(suàn)扣除項目金額時(shí)，實際發生的(de)支出應當取得(de)但未取得(de)合法憑據的(de)，不得(de)扣除；

（二）扣除項目金額中所歸集的(de)各項成本和(hé)費用(yòng)，必須實際發生；

（三）扣除項目金額應當準确地在各扣除項目中分(fēn)别歸集，不得(de)混淆；

（四）扣除項目金額中所歸集的(de)各項成本和(hé)費用(yòng)，必須是在清算(suàn)項目開發中直接發生的(de)或應當分(fēn)攤的(de)；

（五）納稅人(rén)分(fēn)期開發項目或者同時(shí)開發多(duō)個(gè)項目的(de)，或者同一項目中建造不同類型房(fáng)地産的(de)，應按照(zhào)受益對(duì)象，采用(yòng)合理(lǐ)的(de)分(fēn)配方法，分(fēn)攤共同的(de)成本費用(yòng)；

（六）對(duì)同一類事項，應當采取相同的(de)會計政策或處理(lǐ)方法。會計核算(suàn)與稅務處理(lǐ)規定不一緻的(de)，以稅務處理(lǐ)規定爲準；

（七）本次清算(suàn)扣除項目是否與本次清算(suàn)收入配比。

第四十六條 取得(de)土地使用(yòng)權所支付金額的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）審核土地出讓（轉讓）合同、支付款項的(de)票(piào)據、契稅完稅憑證、土地使用(yòng)權證、開發項目立項批複、規劃申請、報告及圖紙、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工程規劃許可(kě)證等資料确定可(kě)以扣除的(de)範圍和(hé)金額。特别是同一宗土地有多(duō)個(gè)開發項目的(de)，應注意土地成本是否存在重複扣除以及分(fēn)攤方法與金額計算(suàn)是否正确；

（二）是否含有關聯方費用(yòng)；

（三）是否存在将房(fáng)地産開發費用(yòng)記入取得(de)土地使用(yòng)權支付金額的(de)情形；

（四）是否與市場(chǎng)價格存在明(míng)顯異常；

（五）土地閑置費等不得(de)扣除項目是否已經剔除；

（六）是否獲取合法憑證。

第四十七條 土地征用(yòng)及拆遷補償費的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）實際支出金額與概（預）算(suàn)是否存在明(míng)顯差異；

（二）拆遷補償費是否實際發生；

（三）由政府或者他(tā)人(rén)承擔已征用(yòng)和(hé)拆遷好的(de)土地等相關扣除項目是否符合稅法規定；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十八條 前期工程費、基礎設施費的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）實際支出額與概預算(suàn)是否存在明(míng)顯異常，是否存在虛列情形；

（二）是否将房(fáng)地産開發費用(yòng)記入前期工程費、基礎設施費；

（三）多(duō)個(gè)（或分(fēn)期）項目共同發生的(de)前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理(lǐ)分(fēn)攤；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十九條 建築安裝工程費的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）是否與決算(suàn)報告、審計報告、工程結算(suàn)報告、工程施工合同記載的(de)内容相符；

（二）自購(gòu)建材費用(yòng)是否重複扣除；

（三）參照(zhào)當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的(de)單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常；

（四）自行施工建設的(de)項目，有無虛列、多(duō)列施工人(rén)工費、材料費、機械使用(yòng)費等情況；

（五）是否取得(de)項目所在地稅務機關監制的(de)建築安裝發票(piào)等合法有效憑證。

第五十條 公共配套設施費的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）公共配套設施的(de)界定是否準确、産權是否明(míng)确、是否真實發生、有無預提情況；

（二）是否将房(fáng)地産開發費用(yòng)記入公共配套設施費；

（三）多(duō)個(gè)（或分(fēn)期）項目共同發生的(de)公共配套設施費，是否按項目合理(lǐ)分(fēn)攤；

（四）是否含有其他(tā)企業的(de)費用(yòng)；

（五）是否獲取合法有效憑證 。

第五十一條 開發間接費用(yòng)的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）是否将企業行政管理(lǐ)部門（總部）爲組織和(hé)管理(lǐ)生産經營活動而發生的(de)管理(lǐ)費用(yòng)記入開發間接費用(yòng)；

（二）開發間接費用(yòng)是否真實發生，取得(de)的(de)憑證是否合法有效；

（三）多(duō)個(gè)開發項目是否分(fēn)項目核算(suàn)或分(fēn)攤，是否将其他(tā)項目的(de)開發間接費用(yòng)記入了(le)清算(suàn)項目；

（四）是否含有其他(tā)企業的(de)費用(yòng)；

（五）是否将房(fáng)地産開發項目銷售費用(yòng)、财務費用(yòng)記入開發間接費用(yòng)；

（六）有無預提開發間接費用(yòng)的(de)情況。

第五十二條 利息支出的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）是否将利息支出從開發成本中調整至開發費用(yòng)；

（二）分(fēn)期開發項目或同時(shí)開發多(duō)個(gè)項目的(de)一般性貸款利息支出，是否按項目合理(lǐ)分(fēn)攤；

（三）利用(yòng)閑置專項借款對(duì)外投資取得(de)的(de)收益是否沖減利息支出；

（四）借款合同相應條款是否符合有關規定；

（五）是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算(suàn)的(de)金額；

（六）超過貸款期限和(hé)挪用(yòng)貸款的(de)罰息是否扣除；

（七）是否剔除借款手續費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的(de)費用(yòng)；

（八）對(duì)不能按轉讓房(fáng)地産項目計算(suàn)分(fēn)攤利息支出或不能提供金融機構證明(míng)的(de)，利息計算(suàn)扣除是否符合稅法規定；

（九）是否取得(de)金融機構開具的(de)增值稅發票(piào)等合法有效憑證。

第五十三條 與轉讓房(fáng)地産有關的(de)稅金的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）扣除範圍和(hé)金額計算(suàn)是否符合稅法有關規定，是否與收入相關，複核稅金及附加與收入是否配比，企業是否繳納；營改增後，增值稅是否違規扣除；

（二）不屬于清算(suàn)範圍、不屬于轉讓環節發生的(de)稅金是否違規扣除；

（三）與本次清算(suàn)收入無關的(de)，按照(zhào)預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分(fēn)）計算(suàn)并繳納的(de)稅金及附加等，是否違規扣除；

（四）印花稅的(de)扣除是否符合稅法規定。

第五十四條 加計扣除項目的(de)鑒證，應當重點關注以下(xià)事項：

（一）對(duì)取得(de)土地使用(yòng)權後，未進行開發即轉讓的(de)，審核是否按稅收規定計算(suàn)扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的(de)情形；

（二）對(duì)于取得(de)土地使用(yòng)權後，僅進行土地開發（如“三通(tōng)一平”等），不建造房(fáng)屋即轉讓土地使用(yòng)權的(de)，審核是否按稅收規定計算(suàn)扣除項目金額，是否按開發土地成本計算(suàn)加計扣除；

（三）對(duì)于取得(de)了(le)房(fáng)地産産權後，未進行開發即再行轉讓的(de)，審核是否按稅收規定計算(suàn)扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的(de)情形；

（四）代收費用(yòng)是否計入房(fáng)價并向購(gòu)買方一并收取，有無将代收費用(yòng)作爲加計扣除的(de)基數的(de)情形；

（五）計算(suàn)加計扣除基數時(shí)是否剔除已計入開發成本的(de)利息支出。

第五十五條 對(duì)被鑒證人(rén)成片受讓土地使用(yòng)權後，分(fēn)期分(fēn)批開發、轉讓房(fáng)地産的(de)，應當鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務機關确定的(de)分(fēn)攤方法計算(suàn)分(fēn)攤扣除。

第五十六條 被鑒證人(rén)将開發的(de)部分(fēn)房(fáng)地産轉爲企業自用(yòng)或用(yòng)于出租等商業用(yòng)途時(shí)，有無将相應成本列作扣除的(de)情況。

第四節 應納稅額項目鑒證

第五十七條 土地增值稅應納稅額項目的(de)鑒證，應當采取下(xià)列程序和(hé)方法：

（一）審核清算(suàn)項目的(de)收入總額是否符合稅法規定，計算(suàn)是否正确；

（二）審核清算(suàn)項目的(de)扣除金額及其增值額是否符合稅法規定，計算(suàn)是否正确；

1.如果企業有多(duō)個(gè)開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個(gè)項目既有普通(tōng)住宅，又有非普通(tōng)住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分(fēn)開核算(suàn)；

3.對(duì)于同一清算(suàn)項目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的(de)，應當特别關注收入實現時(shí)間及其扣除項目配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的(de)計算(suàn)是否正确，并确認土地增值稅的(de)适用(yòng)稅率；

（四）審核清算(suàn)項目的(de)預繳稅額是否正确。對(duì)于多(duō)個(gè)項目同時(shí)建設、預售（銷售）的(de)，要準确劃分(fēn)清算(suàn)項目的(de)預繳稅額；

（五）審核并确認清算(suàn)項目當期土地增值稅應納稅額及應補（退）稅額。

第六章(zhāng) 業務記錄

第五十八條 鑒證人(rén)應當遵循《稅務師行業涉稅專業程序指引（試行）》以及《涉稅鑒證業務指引（試行）》相關的(de)規定，編制涉稅鑒證業務工作底稿，保證工作底稿記錄的(de)完整性、真實性和(hé)邏輯性。

第五十九條 如果鑒證人(rén)出具的(de)土地增值稅清算(suàn)鑒證報告不是爲了(le)被鑒證人(rén)清算(suàn)土地增值稅的(de)用(yòng)途，而是具有其他(tā)特定目的(de)或服務于其他(tā)特定使用(yòng)人(rén)的(de)，鑒證人(rén)應當在涉稅鑒證業務報告中予以注明(míng)，對(duì)報告的(de)用(yòng)途加以限定和(hé)說明(míng)。

第六十條 土地增值稅清算(suàn)鑒證報告應當在鑒證人(rén)完成内部審批複核程序及簽字手續，加蓋鑒證人(rén)公章(zhāng)後對(duì)外出具。

在正式出具土地增值稅清算(suàn)鑒證報告前，項目負責人(rén)應與委托人(rén)或者被鑒證人(rén)就拟出具報告有關内容進行溝通(tōng)。

土地增值稅清算(suàn)鑒證報告應由兩名或兩名以上實施該項業務的(de)具有涉稅鑒證業務資質的(de)涉稅服務人(rén)員(yuán)簽章(zhāng)。

第六十一條 土地增值稅清算(suàn)鑒證業務工作底稿，應按綜合類、鑒證實施類和(hé)鑒證結果類，分(fēn)類别存檔。

第七章(zhāng) 業務成果

第六十二條 鑒證人(rén)完成約定鑒證事項後，由項目負責人(rén)按《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》和(hé)《涉稅鑒證業務指引（試行）》的(de)規定，編制并出具土地增值稅清算(suàn)鑒證業務報告，公允反映被鑒證人(rén)在鑒證期間的(de)應納土地增值稅額。

第六十三條 鑒證人(rén)執行土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當針對(duì)鑒證事項出具鑒證報告。鑒證報告要件如下(xià)：

（一）鑒證報告正文；

（二）專項鑒證事項說明(míng)；

（三）鑒證報告附件或附送的(de)資料。

第六十四條 鑒證人(rén)出具的(de)土地增值稅清算(suàn)鑒證報告正文，應當包括下(xià)列要素：

（一）标題，鑒證報告的(de)标題應當統一規範爲“土地增值稅清算(suàn)鑒證報告”；

（二）編号，按照(zhào)鑒證人(rén)業務成果編号規則統一編碼并在業務成果首頁注明(míng)，全部業務成果均應編号，以便留存備查或向稅務機關報送；

（三）收件人(rén)，即鑒證人(rén)按照(zhào)業務委托協議(yì)的(de)要求緻送涉稅鑒證業務報告的(de)對(duì)象，一般指鑒證業務的(de)委托人(rén)。涉稅鑒證業務報告應當載明(míng)收件人(rén)全稱；

    （四）引言，鑒證報告引言應當表明(míng)委托人(rén)與受托人(rén)的(de)責任，對(duì)委托事項是否進行鑒證審核以及審核标準、審核原則等進行說明(míng)；

    （五）鑒證實施情況，鑒證人(rén)在業務實施過程中所采用(yòng)的(de)程序和(hé)方法、分(fēn)析事項、具體步驟、計算(suàn)過程等内容。

    （六）鑒證結論或鑒證意見，鑒證人(rén)提供涉稅服務的(de)最終結果，有明(míng)确的(de)意見、建議(yì)或結論；

    （七）編制基礎及使用(yòng)限制段；明(míng)确土地增值稅清算(suàn)鑒證報告的(de)使用(yòng)用(yòng)途；

（八）簽章(zhāng)，土地增值稅清算(suàn)鑒證報告，應當由兩名或兩名以上實施該項業務的(de)具有涉稅鑒證業務資質的(de)涉稅服務人(rén)員(yuán)簽章(zhāng)；

（九）報告出具日期，不應早于鑒證人(rén)獲取充分(fēn)、适當的(de)審核證據，形成鑒證結論的(de)日期；

（十）附件：鑒證業務說明(míng)，鑒證人(rén)應當根據土地增值稅清算(suàn)鑒證業務，應當反映土地增值稅的(de)計算(suàn)步驟和(hé)計算(suàn)過程等内容并将其作爲鑒證業務說明(míng)的(de)内容。

第六十五條 鑒證人(rén)爲被鑒證人(rén)提供土地增值稅清算(suàn)鑒證業務出具報告時(shí)，應附稅務師事務所營業執照(zhào)、稅務師事務所行政登記證書(shū)、稅務師執業證書(shū)等相關證明(míng)材料。

第六十六條 鑒證人(rén)在鑒證中如發現有對(duì)被鑒證人(rén)土地增值稅清算(suàn)稅款納稅申報有重要影(yǐng)響的(de)事項，應在鑒證報告中予以披露。

鑒證中發現被鑒證人(rén)土地增值稅清算(suàn)處理(lǐ)有與稅收法律法規不符行爲，經提醒被鑒證人(rén)仍未按其建議(yì)進行調整或者改正的(de)，鑒證人(rén)應在出具的(de)鑒證報告或報告說明(míng)中披露(如第三方委托,應當直接在報告披露)。

第六十七條 實施涉稅鑒證業務過程中，項目負責人(rén)認爲被鑒證人(rén)提供的(de)會計、稅收等基礎資料缺乏完整性和(hé)真實性的(de)，應當在報告中做(zuò)出适當說明(míng)。

第六十八條 項目負責人(rén)在土地增值稅清算(suàn)鑒證報告正式出具後，如發現新的(de)事項影(yǐng)響已出具的(de)鑒證報告結論，應當及時(shí)做(zuò)出相應的(de)處理(lǐ)。

第六十九條 鑒證人(rén)出具的(de)土地增值稅清算(suàn)鑒證報告，應當由委托協議(yì)雙方留存備查。其中，稅收法律、行政法規及國家稅務總局規定報送的(de)，應當向稅務機關報送，并遵循行業自律管理(lǐ)報備規定。

第七章(zhāng) 附  則

第七十條 本指引自2023年7月(yuè)1日起試行。原《土地增值稅清算(suàn)鑒證業務規則》（中稅協發[2013]062号）同時(shí)廢止。

 來(lái)源：中國注冊稅務師協會