房(fáng)地産抵押風險評估行業在我國發展的(de)時(shí)間不短，并且随著(zhe)房(fáng)地産行業的(de)快(kuài)速發展，抵押風險評估行業也(yě)得(de)到了(le)快(kuài)速發展，在我國的(de)社會中起到的(de)作用(yòng)也(yě)越來(lái)越大(dà)。房(fáng)地産抵押貸款風險評估主要就是對(duì)抵押人(rén)提供、自身擁有完全産權房(fáng)地産向商業銀行借款擔保的(de)時(shí)候，能夠确認房(fáng)地産本身的(de)價值來(lái)決定其貸款金額。接下(xià)來(lái)我們針對(duì)商業地産抵押估價中的(de)主要風險與防範進行展開。

商業房(fáng)地産是指用(yòng)于零售（商鋪、商店(diàn)、商場(chǎng)、購(gòu)物(wù)中心、超級市場(chǎng)、專賣店(diàn)、批發市場(chǎng)等）、批發、餐飲、娛樂(yuè)、健身、休閑等經營用(yòng)途的(de)房(fáng)地産。商業房(fáng)地産具有收益性、經營内容多(duō)、業态多(duō)樣、出租轉租經營多(duō)、産權分(fēn)散複雜(zá)、裝修高(gāo)檔複雜(zá)、垂直空間價值衰減性明(míng)顯的(de)特征。商業房(fáng)地産估價過程複雜(zá)，所以評估師們在評估時(shí)對(duì)于風險的(de)把控以及如何防範顯得(de)尤爲重要。

一、商業房(fáng)地産抵押價值評估風險分(fēn)析

（一）經濟下(xià)行,社會消費品零售總額增長(cháng)速度下(xià)降,商業地産收入下(xià)降

社會消費品零售總額是指企業（單位）通(tōng)過交易售給個(gè)人(rén)、社會集團非生産、非經營用(yòng)的(de)實物(wù)商品金額，以及提供餐飲服務所取得(de)的(de)收入金額。社會消費品零售總額增長(cháng)速度下(xià)降。商業地産營業收入下(xià)降，斷租風險增大(dà)。

（二）商業地産供給量增長(cháng)迅速,同業競争激烈

自2010年住房(fáng)限購(gòu)令之後，商業地産快(kuài)速發展，特别是城(chéng)市綜合體大(dà)量建設入市，同質競争白熱(rè)化(huà)，2010年以來(lái)，每年商業房(fáng)地産新開工面積從之前的(de)1億平方米左右提高(gāo)到了(le)2億平方米。商業營業用(yòng)房(fáng)一般施工時(shí)間爲兩三年，因此我國開始迎來(lái)商業房(fáng)地産較大(dà)規模的(de)竣工。購(gòu)物(wù)中心在部分(fēn)一二線城(chéng)市出現不同程度的(de)飽和(hé)，對(duì)經營能力的(de)要求不斷提高(gāo)。近兩年進入商業地産較集中的(de)開業期，供給加速使得(de)部分(fēn)城(chéng)市無法消化(huà)，部分(fēn)城(chéng)市零售物(wù)業空置率已超過警戒線。商業房(fáng)地産收益降低。

（三）商業房(fáng)地産處于業态調整期,收益的(de)不确定性增加

爲了(le)和(hé)電商形成差異化(huà)競争，商業房(fáng)地産增加體驗式産品。商業業态的(de)組合中，零售業态從占比百分(fēn)之八十下(xià)降了(le)一半, 同時(shí)大(dà)幅度提高(gāo)以休閑娛樂(yuè) （包括電影(yǐng)院、冰場(chǎng)、健身會館、電玩城(chéng)、KTV、美(měi)容美(měi)體）、餐飲、兒(ér)童教育、藝術等業态爲代表的(de)體驗式業态。商業地産業态處于調整期，能否成功具有極大(dà)的(de)不确定性，影(yǐng)響對(duì)商業地産淨收益的(de)測算(suàn)。

二、商業地産抵押估價風險防範對(duì)策

（一）選用(yòng)收益法、成本法作爲估價方法

商業房(fáng)地産估價最适合選用(yòng)收益法，其次是市場(chǎng)法。但在收益不确定性增加的(de)市場(chǎng)環境下(xià)，應選用(yòng)成本法，尤其是新建商業地産，成本法能準确反映估價時(shí)點價值，而且成本法的(de)保守性也(yě)完全符合抵押評估的(de)謹慎性要求。大(dà)型商業綜合體出售減少，自持增加，爲市場(chǎng)法估價帶來(lái)困難。目前商業房(fáng)地産抵押估價适于采用(yòng)收益法和(hé)成本法，并給予權重進行估價。

（二）合理(lǐ)确定商業房(fáng)地産淨收益

運用(yòng)收益法估價時(shí)，要調查估價對(duì)象至少近3年的(de)各年淨收益，并結合近3年類似房(fáng)地産收益水(shuǐ)平的(de)基礎上合理(lǐ)預測淨收益。商業房(fáng)地産獲取收益方式可(kě)分(fēn)爲出租和(hé)營業兩大(dà)類。對(duì)于出租的(de)，隻要是能夠通(tōng)過租賃收入測算(suàn)收益的(de)，宜通(tōng)過租賃收入進行測算(suàn)，但要以備案的(de)租賃合同爲準。租約外的(de)期限内，按淨收益不變或淨收益按一定比率遞減進行計算(suàn)。對(duì)于明(míng)顯高(gāo)于市場(chǎng)租賃價格的(de)，要以客觀租金爲準。詳細分(fēn)析租賃合同内涵，各項費用(yòng)是由承租人(rén)還(hái)是由出租人(rén)承擔，并進行相應扣除。

以營業方式取得(de)收益的(de)商業房(fáng)地産，業主與經營者合二爲一。經營收入中要扣除歸屬于其他(tā)資本的(de)收益。如要扣除百貨商業、餐飲、影(yǐng)院等正常商業利潤。

（三）報酬率中提高(gāo)風險系數

收益法中報酬率的(de)求取方法有三種，累加法、市場(chǎng)提取法、投資報酬率排序插入法。在商業房(fáng)地産風險放大(dà)的(de)情況下(xià)，無論用(yòng)哪種方法，都應該加大(dà)風險系數。具體調整值可(kě)結合商圈理(lǐ)論，根據實物(wù)、區(qū)位、權益進行調整。

（四）強制拍(pāi)賣稅費應在評估價值中扣除

抵押物(wù)假定在估價時(shí)點強制拍(pāi)賣時(shí)産生的(de)稅費，在抵押權實現時(shí)由房(fáng)地産貸款人(rén)繳納的(de)稅費，在大(dà)多(duō)數情況下(xià)是不可(kě)實現的(de)，常常從房(fáng)地産變現價值中扣除，因此該項稅費應當在房(fáng)地産抵押評估價值中扣除。抵押評估價值公式爲：市場(chǎng)價值減去估價師熟知的(de)法定優先受償款減去貸款人(rén)繳納的(de)拍(pāi)賣抵押物(wù)稅費。

（五）加強風險控制,建立動态監測機制

重視風險提示，建立動态監測機制，即時(shí)跟蹤提示。商業房(fáng)地産抵押貸款期限較長(cháng)，一般爲5~8年，最長(cháng)可(kě)達10年，抵押估價是估價時(shí)點時(shí)的(de)價值，市場(chǎng)風險增大(dà)時(shí)，必須重視風險提示。我國目前公布的(de)房(fáng)地産統計數據中，商業房(fáng)地産數據匮乏，需要相關當事人(rén)合作，建立商業房(fáng)地産動态監測機制。