![商業地産抵押估價主要風險與防範]( "商業地産抵押估價主要風險與防範")
房(fáng)地産抵押風險評估行業在我國發展的(de)時(shí)間不短，并且随著(zhe)房(fáng)地産行業的(de)快(kuài)速發展，抵押風險評估行業也(yě)得(de)到了(le)快(kuài)速發展，在我國的(de)社會中起到的(de)作用(yòng)也(yě)越來(lái)越大(dà)。房(fáng)地産抵押貸款風險評估主要就是對(duì)抵押人(rén)提供、自身擁有完全産權房(fáng)地産向商業銀行借款擔保的(de)時(shí)候，能夠确認房(fáng)地産本身的(de)價值來(lái)決定其貸款金額。接下(xià)來(lái)我們針對(duì)商業地産抵押估價中的(de)主要風險與防範進行展開。商業房(fáng)地産是指用(yòng)于零售（商鋪、商店(diàn)、商場(chǎng)、購(gòu)物(wù)中心、超級市場(chǎng)、專賣店(diàn)、批發市場(chǎng)等）、批發、餐飲、娛樂(yuè)、健身、休閑等經營用(yòng)途的(de)房(fáng)地産。商業房(fáng)地産具有收益性、經營内容多(duō)、業态多(duō)樣、出租轉租經營多(duō)、産權分(fēn)散複雜(zá)、裝修高(gāo)檔複雜(zá)、垂直空間價值衰減性明(míng)顯的(de)特征。商業房(fáng)地産估價過程複雜(zá)，所以評估師們在評估時(shí)對(duì)于風險的(de)把控以及如何防範顯得(de)尤爲重要。一、商業房(fáng)地産抵押價值評估風險分(fēn)析（一）經濟下(xià)行,社會消費品零售總額增長(cháng)速度下(xià)降,商業地産收入下(xià)降社會消費品零售總額是指企業（單位）通(tōng)過交易售給個(gè)人(rén)、社會集團非生産、非經營用(yòng)的(de)實物(wù)商品金額，以及提供餐飲服務所取得(de)的(de)收入金額。社會消費品零售總額增長(cháng)速度下(xià)降。商業地産營業收入下(xià)降，斷租風險增大(dà)。（二）商業地産供給量增長(cháng)迅速,同業競争激烈自2010年住房(fáng)限購(gòu)令之後，商業地産快(kuài)速發展，特别是城(chéng)市綜合體大(dà)量建設入市，同質競争白熱(rè)化(huà)，2010年以來(lái)，每年商業房(fáng)地産新開工面積從之前的(de)1億平方米左右提高(gāo)到了(le)2億平方米。商業營業用(yòng)房(fáng)一般施工時(shí)...
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一、價格和(hé)價值的(de)定義：價格：在特定的(de)交易行爲中，特定的(de)買方或賣方對(duì)商品或服務的(de)交換價值的(de)認可(kě)，以及提供或支付的(de)貨币數額。價值：反映了(le)可(kě)供交易的(de)商品、服務與其買方、賣方之間的(de)貨币數量關系。資産評估的(de)目标是判斷評估對(duì)象的(de)價值而不是評估對(duì)象的(de)實際成交價格。二、資産的(de)價值類型1、公允市場(chǎng)價值（fair market value) 指資産在評估基準日的(de)公開市場(chǎng)上的(de)交易價格。 2、投資價值指某項資産相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的(de)價值。表現爲該資産給其所有者（或未來(lái)所有者）帶來(lái)的(de)未來(lái)收益的(de)價值。 3、賬面價值指資産的(de)賬面原值減去累計折舊(jiù)，或賬面值減去負債（對(duì)企業而言）。資産的(de)賬面價值具有客觀性和(hé)可(kě)審計性，但卻不能直接成爲資産評估的(de)依據。原因： （1）财務報告中的(de)資産是以曆史成本計價的(de) （2）企業資産負債表上并不包括全部有價值的(de)資産、可(kě)能的(de)負債項目，也(yě)不考慮權益資産的(de)成本。 4、内在價值指資産預期創造的(de)未來(lái)現金流的(de)現值。對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的(de)資産，若市場(chǎng)是完善的(de)，公允市場(chǎng)=内在價值。内在價值缺乏客觀性和(hé)可(kě)審計性，但卻是投資決策時(shí)考慮的(de)主要因素。 5、重置價值指在現時(shí)條件（市場(chǎng)、技術）下(xià)，獲得(de)與被估資産同等功能的(de)處于在用(yòng)狀态的(de)資産所需耗費的(de)成本，又稱爲折餘重置成本。6、在用(yòng)價值指屬于企業組成部分(fēn)的(de)特定資産價值。在用(yòng)價值一般...
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資産控制權的(de)讓渡與獲取是企業并購(gòu)最常見的(de)形式之一。因此，在資産信息不對(duì)稱的(de)情況下(xià)，需要一個(gè)獨立的(de)第三方對(duì)被并購(gòu)的(de)資産價值做(zuò)出科學公正的(de)評價，以協助并購(gòu)的(de)順利進行。本文就并購(gòu)過程中常涉及到的(de)無形資産及無效資産在評估時(shí)的(de)注意要點提出建議(yì)。1. 無形資産無形資産是指企業擁有或控制的(de)沒有實物(wù)形态可(kě)辨認的(de)非貨币性資産，其生産成本具有不完整性、弱對(duì)應性和(hé)虛幻性。在企業并購(gòu)中，無形資産的(de)評估具有以市場(chǎng)需求爲基礎、評估價值與經過市場(chǎng)驗證後的(de)真實價值存在絕對(duì)誤差以及公正性要求高(gāo)這(zhè)三個(gè)特點。由于無形資産的(de)評估存在許多(duō)難以準确測算(suàn)的(de)因素，在實務操作中應該特别注意如下(xià)事項：（1） 無形資産的(de)狀态與成本評估時(shí)應充分(fēn)估量無形資産的(de)壽命期限、更新替換速度、轉讓次數、科學價值及發展前景、應用(yòng)後創造的(de)效應等自身因素。其購(gòu)買、研發、設計、試制、廣告、維護、轉讓所産生的(de)機會成本等成本也(yě)應充分(fēn)考慮。但區(qū)别于有形資産的(de)是，成本不能成爲其價值高(gāo)低的(de)決定性因素。（2） 無形資産未來(lái)收益的(de)相關因素由于無形資産轉讓的(de)是未來(lái)的(de)收益，因此其價值主要取決于它未來(lái)的(de)收益。依據這(zhè)一特性，在評估時(shí)應充分(fēn)考慮無形資産的(de)投資報酬率，淨産值，競争能力等。而收益預測的(de)準确性，也(yě)直接與評估的(de)風險性呈負相關關系，即預測的(de)準确性越高(gāo)，評估的(de)風險性也(yě)就越低。（3） 宏觀環境因素除了(le)無形資産自身的(de)價值與狀态需要被...
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